España lleva una década sin apostar por la construcción o calificación de vivienda protegida (VPO). La promoción de este tipo de inmuebles a precios por debajo del mercado libre a cambio de una serie de limitaciones colapsó a partir de 2013 y se ha mantenido en niveles muy bajos hasta la actualidad. La Ley de Vivienda, que ya ha pasado el primer trámite en el Congreso de los Diputados, intentará renovar el impulso a estos proyectos urbanísticos que se generalizaron en prácticamente todo el país durante las décadas de los 80 y 90.

Las comunidades autónomas son las encargadas de apostar por la vivienda protegida y poner las condiciones para blindar su venta, posibilitando precios más asequibles que en el mercado libre. Sin embargo, en la última década la calificación de VPO fue insignificante. Tras la puesta en marcha del plan de vivienda 2013-2016, “las medidas de austeridad redujeron este tipo de calificación”, destaca un informe del ‘Future Policy Lab’ sobre las políticas de vivienda desarrolladas en España en los últimos años.

En concreto, y según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en base a una apuesta por más de 40.000 viviendas anuales durante más de 20 años, desde 2013 el número de valoraciones de VPO cae por debajo de las 10.000 en todo el territorio nacional. La política de vivienda, destaca el documento coordinado por Carlos Delclós, investigador de la Universitat Autònoma de Barcelona, ​​”cambió de rumbo” en 2013, “se paró la construcción de viviendas de protección oficial y se impulsó la rehabilitación y el alquiler privado”.

En la futura Ley Estatal de Vivienda, que entrará en vigor antes de las elecciones del día 28, se establece una reserva obligatoria de suelo para vivienda protegida, que aumenta del 30 al 40 % en suelo urbanizable (nuevas promociones) y del 10 al 20 % sobre suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización). Además, se protege que las viviendas, salvo casos excepcionales, no pueden venderse por un plazo mínimo de treinta años.

El informe, presentado este jueves por la ministra Raquel Sánchez, destaca otras disfunciones de los últimos años en materia de política de vivienda en España. Por ejemplo, en lo que respecta al alquiler, se puede observar cómo en los últimos años se ha producido un crecimiento generalizado tanto de propietarios como de inquilinos, lo que implica una “polarización del sistema inmobiliario”. Es decir, la proporción de personas que no son propietarias de su vivienda va en aumento junto con la proporción de quienes tienen más de una”.

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En 2020, último dato disponible de la encuesta de economía de hogares del Banco de España, en torno al 80% de los hogares era propietario de su vivienda principal, cifra que en 2022 era del 87%. En otras palabras, existe una tendencia de aumento de los ingresos en los últimos años en todos los grupos de edad. Un aumento de inquilinos que es aún mayor en los jóvenes. En 2002, la proporción de arrendatarios rondaba el 15% entre los hogares menores de 38 años y se estabilizaba en torno al 10% en los hogares mayores de 40 años. Dieciocho años después, en 2020, esta ratio ha aumentado para todos los grupos de edad, especialmente entre los menores de 33 años, donde esta ratio ha crecido hasta los 35 puntos porcentuales, y se ha duplicado en el caso de los hogares de 38 a 58 años.

El número de propietarios también ha disminuido en España en prácticamente todos los grupos de edad en los últimos años. En este momento, y siempre con los datos de la encuesta económica a las familias, sólo el 27% de los menores de 28 años son propietarios, cuando en 2002 la proporción ascendía al 65%. Por tanto, se produce un “desplazamiento de los hogares hacia la vivienda en alquiler”.

cambio estructural

Hay más propietarios, más hogares con inquilinos y menos viviendas de protección oficial

Los tres factores mencionados (aumento de propietarios, aumento de la proporción de hogares con inquilinos y disminución de viviendas protegidas) muestran que el cambio en el mercado inmobiliario ha sido estructural. “Es revelador –dice el estudio- que los hogares que poseen un VPO tengan aproximadamente la misma edad y nivel de ingresos que los propietarios a precio de mercado. Esto sugiere que esta forma de vivienda protegida ha tenido un impacto insignificante en términos de redistribución. Por diversas razones: porque “no se ha priorizado la concesión de este tipo de viviendas de Protección Oficial a los hogares más vulnerables económicamente”, porque “muchas VPO han salido a licitar a precios muy similares a los de la vivienda libre, lo que ha sido muy beneficioso para promociones privadas”, y porque “estas viviendas se han introducido en el mercado libre pocos años después de su compra, lo que ha supuesto una plusvalía directa para sus propietarios y una pérdida paulatina del parque de vivienda pública”.

Las diferencias de alquiler entre españoles según el tipo de vivienda que tengas o en la que vivan también son claras. Así, se observa una brecha entre los ingresos de los propietarios y los de los demás hogares. “Con una edad media diez años superior a la de los inquilinos, la renta mediana por hogar propietario es de 76.504 euros, frente a los 35.511 euros de los hogares de VPO y los 27.984 euros de los inquilinos”.